Справка — расчет стоимости

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Запускаем программу «REcalc Калькулятор недвижимости», выбираем «Новый расчет».

Вводим основные параметры расчета: количество позиций (объектов) в расчете, дата оценки, выбираем метод расчета физического износа.

Появляется окно «Первичный ввод данных объектов и расчет их стоимости». Здесь необходимо ввести данные из технического паспорта оцениваемого объекта.

Величина размера объекта (количество единиц) должна быть больше нуля.

Параметр «высота этажа» используется для расчета поправки на различие в высоте этажа оцениваемого объекта и объекта-аналога.

Параметры «длина отсутствующей стены» и «длина периметра» используются для расчета поправки на отсутствие части наружных стен.

Величина параметра «длина периметра» должна быть больше нуля.

Поправка на отсутствие части наружных стен с использованием параметров «длина отсутствующей стены» и «длина периметра» рассчитывается только для режима расчета износа методом хронологического возраста.

В том случае, если износ рассчитывается методом разбивки (по конструктивным элементам), учет частичного или полного отсутствия отдельных конструктивных элементов осуществляется путем заполнения параметра «наличие» для каждого конструктивного элемента на странице параметров износа.

Выбор режима расчета износа — методом хронологического возраста или методом разбивки производится для каждого оцениваемого объекта в отдельности.

После заполнения всех полей нажимаем «Далее» и переходим к вводу параметров объекта-аналога из справочника КО-ИНВЕСТ.

Для расчета полной восстановительной стоимости необходимо выбрать в справочнике КО-ИНВЕСТ объект-аналог, который по своим характеристикам наиболее близок к оцениваемому объекту.

Заполняем в программе соответствующие поля параметрами объекта-аналога.

Размер объекта-аналога (количество единиц) должен быть больше нуля.

Величины стоимостей каркаса, перекрытия и пола используются для расчета поправки на различие в высоте этажа.

Стоимость стен используется для расчета поправки на отсутствие части внешних стен.

Стоимость фундамента используется для расчета поправки на фундамент.

После заполнения всех полей нажимаем «Далее» и переходим к вводу корректирующих коэффициентов и поправок.

Значения корректирующих коэффициентов и поправок получаем основываясь на методике, приведенной в справочнике КО-ИНВЕСТ в разделе «Рекомендации по использованию».

Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности (Ксейсм.) вводится в случае, когда оцениваемое здание располагается в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в данном справочнике.

Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве (Кинфл.) рассчитывается как отношение индекса цен в строительстве на дату оценки к индексу цен на 1 января года выпуска используемого справочника КО-ИНВЕСТ. Эта информация публикуется в ежеквартальных информационно-аналитических бюллетенях КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве», раздел «Индексы цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе»).

Интегральный территориально-экономический корректирующий коэффициент (Ктерр.) к стоимости строительства рекомендуется рассчитывать по формуле:

Ктерр. = Крег-эк х Кзон-эк ,

где Крег-эк — регионально-экономический коэффициент к справочной стоимости строительства в Московской области, приведенный в ежеквартальном информационно-аналитическом бюллетене «Индексы цен в строительстве», раздел «Региональные коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений»;

Кзон-эк — зонально-экономический коэффициент к среднему уровню стоимости в регионе, определяемый оценщиком самостоятельно, при наличии соответствующих данных.

Корректирующий коэффициент доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли (К П.З.) вводится в случае существенного отличия доначислений от уровня, учтенного в справочных стоимостных показателях. Этот коэффициент определяется:

К П.З. = П / 1.20 ,

где П — сложившееся в районе расположения оцениваемого здания соотношение между полной сметной стоимостью строительства здания по всем 12 главам сводного сметного расчета плюс непредвиденные работы и затраты к стоимости по локальным сметным расчетам, включающим в себя прямые затраты на выполнение работ, накладные расходы и сметную прибыль;

1.20 — охарактеризованное выше соотношение, учтенное в разделах 3.ХХ.3 и 3.ХХ.4 справочника.

Необходимо отметить, что в разделе I справочников КО-ИНВЕСТ указывается: «В справочных показателях не учтен налог на добавленную стоимость». Поэтому в расчетах стоимости объектов недвижимости необходимо учитывать налог на добавленную стоимость в виде корректирующего коэффициента.

Поправки на фундамент определяются отличиями: в прочности грунтов, в глубине заложения фундаментов и в степени их обводнения.

В справочных показателях затраты на устройство фундаментов учтены, как правило, при расчетном давлении на грунт основания 0,25МПа (2,5 кгс/см2). В случае устройства фундаментов при другом расчетном давлении показатели затрат на фундаменты следует умножить на коэффициенты, приведенные в таблице 2.4. справочника.

Так же в справочных показателях затраты на устройство фундаментов в большинстве случаев учтены при глубине заложения 2,5 м. При изменении глубины заложения фундаментов к показателям на земляные работы и устройство фундаментов следует применять коэффициенты, приведенные в таблице 2.5. справочника.

В справочных показателях затраты на фундаменты определены для условий строительства в мокрых грунтах. При строительстве в сухих грунтах к показателям затрат на фундаменты следует применять понижающий коэффициент 0,8.

После заполнения всех полей нажимаем «Далее» и переходим к вводу параметров износа оцениваемого объекта.

В этом примере для первого объекта в качестве метода расчета физического износа здания был выбран метод хронологического возраста (в разделе параметров объекта).

Год постройки — дублируется из раздела параметров объекта.

Хронологический возраст рассчитывается программой как разность между годом оценки и годом постройки.

Срок физической жизни — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится. Данный показатель берется из нормативных документов по эксплуатации зданий.

Величина срока физической жизни должна быть больше нуля.

Величины функционального и внешнего износа задаются в процентах.

После ввода параметров износа оцениваемого объекта нажимаем «Далее» и переходим к разделу «Расчет стоимости объекта».

Здесь мы видим: стоимость объекта с учетом износа, справочный показатель стоимости СС1 (стоимость 1 единицы), поправки первой группы, корректирующие коэффициенты второй группы;

а так же: скорректированный показатель стоимости CK1, стоимость воспроизводства, величины (в %) и стоимости видов износа — физического, функционального, внешнего, совокупного.

На этом этапе расчет стоимости первого объекта завершен. При необходимости, можно вернуться к предыдущим разделам расчета для изменения параметров. Для этого нужно нажимать кнопку «Назад».

Если дополнительной корректировки параметров расчета не требуется, то нажимаем «Записать». Данные расчета первого объекта записываются в таблицу главного модуля, и начинается ввод параметров второго объекта.

Обратите внимание, для второго объекта в качестве метода расчета физического износа здания выбираем метод разбивки.

Ввод параметров объекта-аналога из справочника КО-ИНВЕСТ и величин корректирующих коэффициентов осуществляем так же как для первого объекта.

Переходим к вводу параметров для расчета износа методом разбивки.

Столбец 1 — наименования конструктивных элементов.

Столбец 2 — наличие конструктивного элемента в здании. Параметр задается в процентах. Полному наличию конструктивного элемента соответствует значение 100%. Полному отсутствию конструктивного элемента соответствует значение 0%.

Столбец 3 — удельный вес конструктивного элемента. Величины этих параметров (для каждого конструктивного элемента) представлены в справочнике КО-ИНВЕСТ.

Столбец 4 — физический износ на основании осмотра. Величина этого параметра задается в процентах в соответствии с ВСН 53-86(р).

Столбец 5 — хронологический возраст конструктивного элемента. Параметр рассчитывается программой автоматически на основании даты оценки и года постройки объекта. В том случае, если производилась замена конструктивного элемента или его ремонт, необходимо ввести величину хронологического возраста с учетом замены (ремонта). В нашем примере мы принимаем допущение, что в 2010 году был произведен ремонт здания с заменой (или ремонтом) конструктивных элементов: лестниц, внутренней отделки, элементов водоснабжения и канализации, слаботочных устройств (телефонной связи).

Столбец 6 — срок физической жизни конструктивного элемента. Величина параметра принимается в соответствии с нормативными документами: ВСН 58-88р, Постановление ГОССТРОЯ №279, Положение по организации капитального ремонта жилых зданий МГСН 301.01-96.

Столбец 7 — функциональный износ конструктивного элемента (%).

Столбец 8 — внешний износ конструктивного элемента (%).

Столбец 9 — тип конструкции элемента. В этом столбце для каждого конструктивного элемента есть выпадающий список, который выполняет две функции: сохранение в расчете типа конструкции элемента и подстановка типового срока физической жизни конструктивного элемента. То есть, при выборе из списка типа конструкции, в столбец 6 для текущего конструктивного элемента вводится типовой срок физической жизни.

Обратите внимание. Сумма удельных весов всех конструктивных элементов (столбец 3) должна быть 100%. Если сумма всех удельных весов будет отличаться от 100% более чем на 0,1%, программа выдаст сообщение об ошибке. Из-за отличия суммы удельных весов от 100% возникает погрешность расчета стоимости воспроизводства (с учетом отсутствия конструктивных элементов) оцениваемого объекта.

После ввода всех параметров нажимаем «Далее» и переходим к разделу «Расчет стоимости объекта».

Здесь мы видим: стоимость объекта с учетом отсутствия конструктивных элементов и совокупного износа, справочный показатель стоимости СС1 (стоимость 1 единицы), поправки первой группы, корректирующие коэффициенты второй группы;

а так же: скорректированный показатель стоимости CK1, стоимость воспроизводства, величины (в %) и стоимости видов износа — физического, функционального, внешнего, совокупного. В данном примере для некоторых конструктивных элементов мы задавали величину их «наличия» 0%, вместе с этим, удельный вес этих элементов также был равен 0% (в соответствии с данными из справочника КО-ИНВЕСТ для выбранного объекта-аналога). Поэтому, стоимости воспроизводства без учета отсутствия конструктивных элементов и с учетом отсутствия конструктивных элементов совпадают.

Здесь мы видим рассчитанные параметры конструктивных элементов. «С в.э.н.» — стоимость воспроизводства конструктивного элемента с учетом доли его наличия, руб.; «С у.ф.и.» — стоимость устранимого физического износа конструктивного элемента, руб.; «С н.ф.и.» — стоимость неустранимого физического износа конструктивного элемента, руб.; «С фн.и.» — стоимость функционального (морального) износа конструктивного элемента, руб.; «С вн.и.» — стоимость внешнего (экономического) износа конструктивного элемента, руб.; «С сов.и.» — стоимость совокупного износа конструктивного элемента, руб.; «С э.и.н.» — стоимость конструктивного элемента с учетом износа и доли его наличия, руб.

Расчет стоимости второго объекта завершен. При необходимости, можно вернуться к предыдущим разделам расчета для изменения параметров. Для этого нужно нажимать кнопку «Назад».

Если дополнительной корректировки параметров расчета не требуется, то нажимаем «Записать». Данные расчета второго объекта записываются в таблицу главного модуля, и вычисляются суммарные стоимости, которые также записываются в таблицу главного модуля программы.

Расчет стоимости обоих объектов завершен.